＃.꼭 알아야할 부동산 용어 20가지

 

꼭 알아야할 부동산 용어 20가지

 

매매나 임대 등 부동산 거래 시, 혹은 신문이나 방송 등 각종 매체를 통해 접하게 되는 많은 부동산 용어들은 늘 복잡하고 어렵게 느껴진다. 생활 속에서 자주 접하지만 항상 헷갈리는 알쏭달쏭한 부동산 용어들을 정리해본다.

 

 

 

1. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다. 즉, 대지 위에 건축할 때 대지면적에 대한 그 건축물의 바닥 총면적(2층 이상의 건축물일 경우에는 각 층의 연면적의 합계)의 비율을 뜻한다. 이때 연면적은 지하 부분을 제외한 지상부분 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산되는데 여기서 바닥 면적이란 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다. 용적률은 입체적인 건축 밀도의 개념으로써, 건축물의 높이가 높을수록 용적율은 늘어나지만 건폐율은 변하지 않는다(건폐율은 평면적인 개념이다).

2. 건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 것으로 건물 1층의 바닥면적을 대지면적으로 나눠 퍼센트로 표시한다. 이것을 정한 목적은 지면상에 최소한의 공지를 확보하게 함으로써 건축물의 밀집 방지, 일광, 채광, 통풍 등 위생을 양호하게 하고, 화재 또는 비상시 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서다. 건물의 1층 바닥면적은 건평이라고 한다.

3. 공시지가

공시지가는 국토해양부장관이 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있다. 표준지공시지가는 일정한 지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한 것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별 필지별로 발표하는 가격이다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종 공사 등(예; 도로 편입 시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 한다. 즉, 국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 '토지'를 대상으로 한 '국세청 기준시가'로 보면 되며, 토지에 관련된 제세금 산정 시 기준이 되는 가격이다.

4. 기준시가

기준시가는 아파트나 연립주택 등 공동주택을 대상으로 양도소득세 및 상속세•증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위해 국세청이 평가•고시한 가액이다. 국세청에서는 매년 공동주택을 대상으로 기준시가를 발표하며 국세청 기준시가는 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정 고시한다는 점이 특징이다. 그러니까 어떤 아파트의 기준시가가 1억원이라면 그 금액에 토지•건물의 재산가치가 모두 포함돼 있다는 뜻이다. 공시지가의 경우 땅에 대한 부동산거래에 있어서 정해져 있는 가격을 말하지만, 기준시가는 건물에 대한 가격으로 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 기준이 되는 가격을 말한다.

5. 시가표준액

과세시가표준액은 과표라고도 하며, 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등의 지방세를 부과하는 기준이 되는 토지 및 건물의 가격을 말한다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓으며 따라서 해마다 그 금액이 바뀔 수 있다.

6. 보존등기

물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여 하는 등기로 보통 미등기부동산의 소유권등기를 말한다. 이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 수용에 의하여 소유권을 취득한 자로부터의 신청에 의해서 행해진다.

7. 본등기

등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기•변경등기•회복등기•말소등기의 네 가지로 분류되며, 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 말할 때도 있다.

8. 소유권 이전등기

양도•상속•증여 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.

9. 말소등기

기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 즉 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기를 뜻한다.

10. 담보권

어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리로 보통은 담보 물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도담보까지도 포함된다.

11. 저당권

채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로써 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권, 준세권)을 채권자가 그 제공자로부터 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제로 받는 담보 물권을 말한다.

12. 지상권

타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 지상권이라 한다. 지상권은 양도성, 상속성을 가지며 토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.

13. 토지대장

구청, 시청, 읍, 면사무소에서 발급되며 토지면적, 지목, 토지의 분할, 합병 등의 역사, 토지의 등급 등을 확인할 수 있다.

14. 전대차

임대차계약은 집주인과 체결하는 것이 원칙이지만 종종 임차인이 다시 다른 사람에게 세를 주는 경우가 발생하는데, 이렇게 임차인이 자기가 임차한 주택을 다른 사람에게 다시 세주는 것을 전대차라 한다.

15. 임대차

계약의 일종으로 ‘한사람은 상대방에게 물건을 사용할 수 있도록 하고 상대방은 그에 대한 대가를 지불하기로 하는 계약’을 칭하며 흔히 전세•월세 등이 이에 속한다.

16. 가압류

약식절차의 하나로 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행이 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 하는 법원의 처분을 말한다. 채무명의를 얻고 강제집행에 착수할 때까지 채무자의 재산은닉•도망 및 빈번한 전입 등의 사실이 생겨 채무명의를 얻어도 집행이 불가능하거나 또는 현저히 곤란하게 될 염려가 있을 때에 채무자의 재산을 한동안 보유하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도이다. 가압류명령이란 금전채권의 확보를 위해 채무자의 재산을 확보하는 것이며 장래의 강제집행을 목적으로 하는 판결 또는 그 집행으로서 하는 처분이다.

17. 가처분

권리의 실현이 소송 지연이나 강제집행을 피하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처했을 경우, 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적•가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. 가처분에는 민사소송법상 소송물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. 전자는 금전채무 이외의 특정물의 급여•인도 그 밖의 특정의 급여를 목적으로 하는 청구권의 집행보전을 목적으로 하는 것이고, 후자는 다투는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 목적으로 하는 재판이다. 가처분 명령은 가처분의 신청을 인용하는 재판을 말하는 것으로, 가처분집행의 채무명의가 된다.

18. 공증

공무원이 그 직권으로 특정한 법률사실이나 법률관계의 사실여부를 공적으로 증명하는 행위로 부동산 등기•선거인명부의 등록•각종 증명서의 발급 등을 말한다. 그 성질은 인식의 표시로서 공증된 부분은 증명력이 있으나 반증이 있으면 전복된다.

19. 리츠(Real Estate Investment Thrusts)

많은 투자자들의 자본으로 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사나 영업신탁을 말하며 대상 부동산은 부동산에 투자하여 소득을 올릴 수 있는 수익성부동산을 의미한다. 투자자 입장에서는 전문적으로 관리되며 상업용 부동산 재산 또는 모기지에 투자하여 가치를 증진시키는 것이 목적인 REITs회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자해서 발생하는 제반문제와 위험을 회피할 수 있다 REITs는 때로 부동산을 위한 뮤추얼펀드로도 설명된다.

20. 명의신탁

내부적 관계에서 신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말한다.

 

전·월세, 6개월 전 말 안하면 자동 재계약

 

★.전·월세 계약 시 집주인(임대인)과 세 든 사람(임차인)이 계약기간 만료시점이 다가오는데도 별도 재계약하지 않아도 자동 재계약된다. 명시적으로 재계약하지 않는 것을 '묵시적 갱신'이라 일컫는다.

주택임대차보호법에서는 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 1~6개월 전 계약 내용을 갱신한다거나 재계약한다고 따로 통지하지 않으면 기존 조건과 동일하게 재 임대차한 것으로 간주한다.

재계약이 묵시적 갱신되면 확정일자의 효력도 역시 유지된다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 확정일자를 갖춰야 집이 공매나 경매에 넘어가도 후순위권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 가진다.

다만 묵시적 갱신은 임차인이 2년간 의무적으로 세 들어 살아야하는 강제성이 사라진다. 계약서상에 '계약 종료 시점으로부터 1개월 전까지 해지통보가 없으면 자동으로 2년 재계약된 것으로 본다.'라고 적시한 특약은 무효다. 특약사항이 임차인에게 불리할 수 있으므로 효력이 없는 것으로 간주한다.

임차인은 자동 재계약 이후 일방적으로 계약을 해지할 수 있다. 단 계약 해지 희망 시점보다 최소 3개월 전에는 나가겠다는 의사를 표시해야 한다. 이사하기로 해놓고 1~2개월 전 해지 요청하면 월세를 더 내거나 이사 기간을 맞추지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.

 

초보 부동산용어

 

감보율 - 환지방식의 도시개발(토지구획정리사업)의 환지계획에서 정하는 환지의 면적은 대부분 종전 면적보다 작아진다. 그 감소된 면적을 감보라 한다. 감보된 면적을 종전 토지 면적으로 나눈 값이 감보율이다.

감보율 = (종전 토지면적-환지 후 토지면적)/종전토지면적%100%

개발부담금 - 개발이익환수에 관한 법률에 근거해 택지개발사업이나 도심재개발사업, 지목변경이 수반되는 사업을 시행하는 토지소유자 등에 부과 되는 부담금

갱지 - 나지의 일종.

지상에 건축물이나 구축물 등 토지의 자유로운 사용에 지장을 주는 시설물이 없는 토지.

해당 토지의 소유권에 저당권이나 지상권 등 사법상의 제한이 없는 토지를 의미한다.

건부지 - 건축물 등의 용도로 쓰이는 토지. 건물과 토지가 동일 소유자에 의해 사용된다.

경관지구 - 도시의 경관을 보호+형성하기 위해 필요한 지구.

이 지구 안에선 경관 보호 및 형성에 장애가 된다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.

경전철 - 경량전철. 도시교통권역에서 건설, 운영되는 경량의 도시철도. 시간당 5,000명 이상 수송

공동구 - 도시계획법에서 공동구라 함은 지하매설물(전기, 가스, 수도 등)을 공동수용함으로써 도시미관의 개선, 도로구조의 보전, 교통의 원활한 소통을 위해 지하에 설치하는 시설물

공실률 - 사용되어 지지 않은 건물 부문의 면적 비율

공용징수 - 공공의 이익을 위해 소유권 기타의 재산권을 강제적으로 수용하는 제도를 의미.

공유면적 - 구분소유건물 중 공용부분의 면적

공유지(公有地) - 어떤 시기에 공적 주체에서 소유하는 토지를 의미한다.

공한지 - 건축 등을 통해 유효한 토지이용이 가능하지만 현재는 이용되고 있지 않은 토지

다중주택 - 각 실이 독립된 주거의 형태가 아닌, 연면적 330제곱미터 이하의 층수가 3층 이하의 단독주택

도넛현상 - 도심공동화.

도시가 발전하면 중심부의 주택지가 상업지 등으로 이용되어 도시의 중심에서는 거주하는 인구가 없는 것을 의미.

등록전환 - 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것

바닥면적 - 건축법상 바닥면적은 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽, 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미한다.

방화지구 - 도시계획지구 중 방화지구란 도시의 화재위험을 예방하기 위해 필요한 지구

베드타운 - 도시에서 직장을 갖지 않고 도시의 취업인구의 대부분이 다른 도시에 있는 직장으로 통근하며, 야간에 잠만 자기 위해 돌아오는 형태의 도시

보류지 - 환지방식에 의해 조성되는 토지 중에서 일반환지 대상 토지 외의 토지를 말한다. 체비지, 공공시설용지

부재지주 - 자신의 소유 토지나 소유토지의 인근에 거주하고 있지 않은 토지소유자

성장관리권역 - 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구 및 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

셀링포인트(selling point) - 부동산이 지니는 제특성 중 권리를 취득하는 중개의뢰인에게 만족을 주는 특징. 판매소구점.

시가화 조정구역 - 도시의 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위해 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에 도시계획으로 결정하는 구역

스프롤(sprawl)현상 - 대도시 교외부의 무질서, 무계획하게 주변지역으로 확산되는 현상.

교외부의 농지 등이 택지로 변한다.

시설보호지구 - 학교시설보호지구, 공용시설보호지구, 항만시설보호지구, 공항시설보호지구

연면적 - 하나의 건축물의 각층의 바닥면적의 합계.

단, 지하층면적과 지상층의 주차용으로 사용되는 면적은 제외

완충지역 - 생태계보전지역에 인접한 지역.

자연적 또는 인위적 훼손이 생태계보전지역에 미치는 환경상의 영향을 완화시키기 위해 환경부장관이 지정.

위락지구 - 주거기능, 상업기능, 공업기능을 집중적으로 개발, 정비할 필요가 있는 개발촉진지구 중 위락시설을 집단화해 다른 지역의 환경을 보호하기 위해 필요한 지구

유지 - 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지의 지목

유치권 - 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리

유효면적 - 전체의 면적 중 목적에 적합하게 사용될 수 있는 면적.

토지의 외형적인 면적보단 유효면적을 기준으로 가격을 산정한다.

이행지 - 후보지는 택지지역, 농업지역, 임업지역 등 상호간의 용도적 전환과정에 있는 토지이지만, 이행지는 지역 내에서 그 지역의 용도에 해당되는 사용용도 중 다른 종류의 용도로 이행되는 과정에 있는 토지를 말한다.

인프라 - 사회적 생산기반을 뜻하는 말.

인프라스트럭처(infrastructure)의 줄임말.

경제활동의 기반을 형성하는 기초적인 시설을 말한다.

입목 - 토지에 부착된 수목의 집단

자루형토지 - 대지

자루형토지란, 표준지공시지가 산정을 위한 조사시 토지의 형상을 표현하는 용어.

출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지다.

자연녹지 - 도시가 팽창하고 인구가 급증함에 따라 용도의 변환을 필요로 한 경우.

단, 녹지공간을 훼손하면 안 된다.

예) 분당신도시의 경우, 1990년초보다 넓어진 건 자연녹지의 용도변환 때문

자연보전권역 - 한강수계의 수질 및 녹지 등 자연환경의 보전이 필요한 지역

자연취락지구 - 녹지지역 또는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위한 취락지구 둥 녹지지역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지구

잡종지 - 갈대밭, 물건을 쌓아 두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 납골당, 주유소, 도축장, 자동차운전학원 등과 다른 지목에 속하지 아니하는 토지의 지목.

저지 - 나지의 일종.

지상에 건축물이나 구축물 등 토지의 자유로운 사용에 지장을 주는 시설물이 없으나, 해당 토지에 저당권이나 지상권 등 사법상의 제한이 있는 토지

전용면적 - 아파트 등 공동주택에서 구분 소유권자가 독자적으로 사용할 수 있는 건축물의 전유부분의 면적

전유부분 - 구분소유권의 목적인 건물부분

접도구역 - 도로법상 용어.

도로관리청은 도로구조에 대한 손궤, 미관의 보존, 교통에 대한 위험을 방지하기 위해 도로경계선으로부터 20미터를 초과하지 아니하는 범위에서 접도구역을 지정할 수 있다.

접도구역이 지정되면 구역 내에서 공작물의 설치와 토지의 형질변경에 제한을 받는다.

정방형 토지 - 표준지가공시지가 산정을 위한 조사시 토지의 형상을 표현하는 용어.

정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.

제형토지 - 사다리꼴 모양의 토지

중수도 - 사용한 수돗물을 생활용수, 공업용수 등으로 재활용 할 수 있도록 다시 처리하는 시설

지번설정지역 - 리, 동 또는 이에 준하는 지역으로서 지번을 설정하는 단위지역을 말한다.

한 개의 지번설정지역에서는 동일한 지번이 존재할 수 없다.

지상권 - 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 물권

지세 - 토지의 생긴 그대로의 상태.

토지의 경사의 정도, 경사의 방향, 경사각도, 조망의 정도, 건습의 정도 등의 자연적 상태를 총칭한다.

지역권 - 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 용익물권

지형도 - 토지의 기복, 형태와 지물, 수계의 배치 등을 일정한 축척과 도식으로 그린 지도.

이를 작성하기 위해 지형측량을 한다.

체비지 - 환지방식의 도시개발사업(토지구획정리사업)의 사업시행자가 도시개발사업법의 규정에 의거, 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 동 구역 내의 토지로써 사업비용을 부담하게 할 경우에 그 토지를 체비지라 한다.

초지 - 다년생개량목초의 재배에 이용되는 토지.

사료작물재배지와 목도, 진입도로, 축사 및 부대시설을 위한 토지.

축척변경 - 지적도나 임야도의 정밀도를 높이기 위해 다른 축척으로 변경하는 것

취락지구 - 자연취락지구(녹지지역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지구)+집단취락지구

포락지 - 공유수면관리법에서 포락지란 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지이다

풍치지구 - 도시계획법 개정에 의해 경관지구로 변경되었음

한계농지 - 농지법에 의한 농업진흥지역 밖의 농지 중에서 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 농지

형질변경 - 절토, 성토, 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위.

공유수면의 매립

획지 - 하나의 건축물 또는 용도상 불가분의 관계에 있는 둘 이상의 건축물이 있는 일단지의 토지